Dla wielu z nas zakup mieszkania czy domu to prawdopodobnie najważniejsza inwestycja w życiu i jednocześnie największy wydatek. Dokonując zakupu na rynku pierwotnym, prawdopodobnie pierwszą podpisywaną umową będzie umowa deweloperska. Chociaż jej cel, jakim jest przeniesienie w przyszłości prawa własności do nieruchomości, może przypominać cel umowy przedwstępnej, to jednak obie te umowy dzielą istotne różnice.
Umowa deweloperska – podstawa prawna
Prawdopodobnie wszyscy pamiętamy, jak jeszcze kilkanaście lat temu głośno było o fali bankructw deweloperów, w związku z którymi kupujący pozostawali często z kredytem, a bez zakupionego mieszkania. W celu zapewnienia lepszej ochrony nabywców, w dniu 16 września 2011 roku uchwalono ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwaną w skrócie „ustawą deweloperską”. Wprowadziła ona szereg gwarancji, m.in. specjalne rachunki powiernicze, na które wpłacane są zaliczki, lub obowiązek przekazywania nabywcom przez deweloperów prospektów informacyjnych. Wspomniana ustawa wprowadziła też do obrotu nowy typ umowy nazwanej – umowę deweloperską.
Definicja umowy deweloperskiej
Na podstawie umowy deweloperskiej, deweloper, zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu lub przeniesienia własności lokalu na nabywcę, po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Z powyższego wynika, że w odróżnieniu od umowy przedwstępnej, w przypadku umowy deweloperskiej lokal jest dopiero budowany, a kupujący nabędzie jego własność dopiero po zakończeniu budowy. Należy pamiętać, że umowa deweloperska powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, pod rygorem nieważności.
Umowa deweloperska określa przedmiot późniejszej umowy (tj. wskazuje konkretny lokal, którego własność nabędzie kupujący, jak również pomieszczenia przynależne, takie jak piwnice, komórki lokatorskie itd.), oraz cenę, którą zobowiązany jest zapłacić nabywca. Co istotne, sama umowa deweloperska nie daje nabywcy żadnych praw do dopiero co budowanego lokalu, a jedynie zobowiązuje dewelopera do przeniesienia jego własności w późniejszym okresie.
Prospekt informacyjny
Integralną częścią umowy deweloperskiej jest prospekt informacyjny. Powinien być wydany nabywcy jeszcze przed zawarciem umowy, dzięki czemu nabywca może spokojnie się z nim zapoznać i ewentualnie skonsultować się z prawnikiem na ten temat.
Co można znaleźć w prospekcie informacyjnym? Przede wszystkim wzór umowy przedwstępnej. W tym miejscu warto zauważyć, że umowa przedwstępna często jest najobszerniejszą i najbardziej szczegółową umową dotyczącą nieruchomości i może obejmować nawet kilkadziesiąt stron! Tym bardziej więc zasadne jest dokładne zapoznanie się z jej treścią.
Poza tym w prospekcie znajdą się informacje dotyczące dewelopera (dane rejestrowe) oraz informacje o otoczeniu inwestycji, w tym o inwestycjach planowanych w promieniu 1 km.
Elementy umowy deweloperskiej
Umowa deweloperska w sposób szczegółowy określa sam lokal, którego dotyczy. Powinny zatem znaleźć się w niej postanowienia dotyczące zamierzonej powierzchni lokalu, wysokości, jego usytuowania w budynku, doprowadzonych przyłączy.
Poza wskazaniem przedmiotu umowy oraz ceny, umowa deweloperska powinna zawierać również inne elementy. Do najważniejszych należą informacje o działce, na której prowadzona jest inwestycja. Z umowy deweloperskiej powinno wynikać jej oznaczenie, powierzchnia, stan prawny, obciążenie hipoteką czy ustanowionymi służebnościami.
Ponadto, umowa deweloperska powinna określać standard wykończenia lokalu oraz części wspólnych. Dotyczy to m.in. wykończenia podłóg, rodzaju zamontowanych okien czy drzwi.
Nie można zapominać również o uregulowaniu różnego rodzaju terminów. Wśród nich są to terminy rozpoczęcia i zakończenia realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego, termin przeniesienia własności (lub ustanowienia odrębnej własności lokalu), termin uiszczenia przez nabywcę należności.
Z terminami są związane postanowienia dotyczące odsetek oraz kar umownych, np. za niewywiązanie się przez dewelopera z wykonania inwestycji w przewidzianym okresie.
Wspomniana ustawa deweloperska określa warunki, na podstawie których nabywca może odstąpić od zawartej umowy deweloperskiej. Wśród nich są m.in. sytuacje, kiedy deweloper spóźnia się z przeniesieniem własności lokalu, lub też gdy inwestycja odbiega od warunków zawartych w prospekcie informacyjny. Jednakże strony umowy deweloperskiej mogą przewidzieć również inne zdarzenia, których wystąpienie będzie umożliwiało odstąpienie od umowy. Jedną z nich jest możliwość odstąpienia przez nabywcą od umowy w określonym terminie pod warunkiem uiszczenia określonej kwoty odstępnego. Poza tym, należy zwrócić uwagę, czy umowa przewiduje możliwość skorzystania z tego prawa przez nabywcą w przypadku nieotrzymania od banku kredytu.